Wie läuft der Verkauf mit uns ab?

Die meisten Eigentümer verkaufen ein- oder zweimal im Leben eine Immobilie. Entsprechend unklar ist, was eigentlich passiert, wenn man sich einmal entschieden hat. Hier steht der komplette Ablauf, so wie er bei uns tatsächlich läuft, mit ehrlichen Zeitangaben und den Stellen, an denen es erfahrungsgemäß hakt.

Schritt 1: Das Erstgespräch

Am Anfang steht ein Gespräch, telefonisch oder bei Dir zuhause. Es geht noch nicht um Zahlen, sondern um Deine Situation: Warum steht der Verkauf an, bis wann soll er abgeschlossen sein, gibt es Mitbesitzer oder Erben, die mitentscheiden.

Dieses Gespräch ist kostenlos und verpflichtet zu nichts. Es dauert meist eine gute halbe Stunde.

Was Du dafür brauchst: nichts. Alte Unterlagen sind hilfreich, aber nicht nötig.

Schritt 2: Die Bewertung vor Ort

Danach kommen wir zu Deiner Immobilie. Wir schauen uns Zustand, Ausstattung und Lage an, machen Aufmaße und fotografieren für die interne Dokumentation, noch nicht für die Vermarktung.

Der wichtigste Teil ist dabei die Prüfung der Wohnfläche. In vielen älteren Häusern und Wohnungen stimmt die dokumentierte Fläche nicht mit der tatsächlichen überein, meist zugunsten des Eigentümers. Wir rechnen nach der Wohnflächenverordnung neu. Findet sich dabei mehr Fläche, steigt der Wert unmittelbar. Fünf bis zehn Prozent sind keine Seltenheit, bei 500.000 Euro also 25.000 bis 50.000 Euro.

Anschließend erstellen wir die Bewertung. Grundlage sind tatsächlich beurkundete Kaufpreise vergleichbarer Objekte, nicht die Wunschpreise aus Immobilienportalen. Dazu kommt die Frage, was eine Bank bei der Finanzierung anerkennen würde, denn davon hängt ab, ob ein Käufer den Preis überhaupt stemmen kann.

Dauer: Termin ein bis zwei Stunden, Auswertung wenige Tage.

Schritt 3: Der Vertrag über sechs Wochen

Wenn Preis und Strategie stehen, unterschreiben wir. Unser Vertrag läuft sechs Wochen, danach entscheidest Du neu, ohne Kündigung und ohne Begründung.

Der Gedanke dahinter: Wir wollen in der Situation sein, liefern zu müssen. Ein Vertrag über sechs oder zwölf Monate bindet Dich auch dann, wenn nichts vorangeht. Du bleibst bei uns, weil Du willst, nicht weil Du musst.

Zum Vertrag gehört auch die Preisstrategie: zu welchem Preis wir starten, ab wann wir nachsteuern und unter welcher Grenze wir nicht verkaufen.

Schritt 4: Unterlagen und Vorbereitung

Bevor irgendetwas online geht, sammeln wir die vollständigen Unterlagen ein. Das ist der unspektakulärste und zugleich wichtigste Teil des ganzen Ablaufs.

Dazu gehören Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigung, Energieausweis, Nachweise über Sanierungen, bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Hausgeldabrechnungen.

Wir beschaffen das für Dich und tragen die anfallenden Gebühren, auch dann, wenn am Ende kein Verkauf zustande kommt. Behörden brauchen dafür je nach Auslastung wenige Tage bis mehrere Wochen. Genau deshalb fangen wir damit an und nicht erst, wenn ein Käufer wartet.

Parallel entsteht die Vermarktung: professionelle Fotos, bei passenden Objekten Drohnenaufnahmen, Grundrisse und auf Wunsch eine 360-Grad-Tour. Auch das ist für Dich kostenfrei.

Dauer: ein bis vier Wochen, abhängig von den Behörden.

Schritt 5: Vermarktung und Besichtigungen

Jetzt geht das Objekt online, auf allen relevanten Portalen und über unsere eigenen Kanäle. Ein Teil unserer Objekte findet einen Käufer, bevor er überhaupt inseriert wird, weil wir vorgemerkte Interessenten zuerst ansprechen.

Jede Anfrage qualifizieren wir vor: Ist die Finanzierung geklärt, passt das Objekt zur Suche, welcher Zeitrahmen ist geplant. Wer hier ausweicht, bekommt keinen Termin. Das erspart Dir Besichtigungen mit Menschen, die ohnehin nicht kaufen können.

Die Termine führen wir durch, Du musst nicht dabei sein. In den meisten Fällen ist es sogar besser, wenn Du es nicht bist: Interessenten fragen offener, wenn die Eigentümer nicht daneben stehen.

Nach jeder Besichtigung bekommst Du eine ehrliche Rückmeldung, auch wenn sie unangenehm ist. Wenn dreimal dieselbe Kritik kommt, sprechen wir über den Preis oder über eine Kleinigkeit, die sich beheben lässt.

Schritt 6: Verhandlung, Notar und Übergabe

Liegt ein Angebot vor, prüfen wir zuerst die Bonität. Eine mündliche Zusage ohne Finanzierungsbestätigung ist wenig wert, und ein geplatzter Verkauf kostet Wochen.

Dann übernehmen wir die Verhandlung. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, den beide Seiten mindestens zwei Wochen vor dem Termin erhalten. Diese Frist ist zu Deinem Schutz gedacht, nutze sie und lies den Entwurf in Ruhe.

Beim Notartermin sind wir dabei. Danach dauert es in der Regel vier bis acht Wochen, bis das Geld auf Deinem Konto ist. Der Kaufpreis wird nämlich erst fällig, wenn mehrere Voraussetzungen erfüllt sind: die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die Lastenfreistellung durch Deine Bank und der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht.

Zum Schluss die Übergabe mit Protokoll: Zählerstände, Schlüssel, Zustand. Wir sind dabei und dokumentieren alles.

Wie lange dauert das Ganze?

Vom Erstgespräch bis zum Geld auf dem Konto vergehen erfahrungsgemäß drei bis fünf Monate. Die Vermarktung selbst ist dabei oft der kürzeste Teil. Zeit kostet vor allem die Unterlagenbeschaffung am Anfang und die Abwicklung nach der Beurkundung, und beides liegt nur begrenzt in unserer Hand.

Was kostet Dich das?

Unsere Provision beträgt 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer und wird ausschließlich im Erfolgsfall fällig, also erst nach dem Notartermin. Kommt kein Verkauf zustande, zahlst Du nichts. Kein Aufwendungsersatz, keine Vorabkosten für Fotos oder Unterlagen.

Eine vollständige Aufstellung aller Posten findest Du unter Was kostet der Immobilienverkauf.

Die drei häufigsten Stolpersteine

Fehlende Unterlagen. Wer erst nach der Käuferzusage merkt, dass die Teilungserklärung fehlt, verliert Wochen. Deshalb steht dieser Schritt bei uns vor der Vermarktung.

Ein zu hoher Startpreis. Die ersten zwei bis drei Wochen sind die wertvollste Phase, dann schauen alle Interessenten hin, die schon länger suchen. Ist der Preis zu hoch, sind diese Kontakte verloren und kommen nicht wieder.

Ungeprüfte Käufer. Ohne Finanzierungsbestätigung reservieren wir nicht. Ein geplatzter Verkauf macht ein Objekt zum Ladenhüter, und das drückt am Ende den Preis.

Und wenn Du noch gar nicht sicher bist?

Dann fang mit dem einfachsten Schritt an. Eine Bewertung kostet nichts und verpflichtet zu nichts. Viele Eigentümer wollen zunächst nur wissen, worüber sie überhaupt reden, bevor sie eine Entscheidung treffen. Das ist völlig in Ordnung, und dafür sind wir da.

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