Was kostet der Immobilienverkauf wirklich?

Beim Immobilienverkauf reden alle über die Maklerprovision. Sie ist aber nur einer von mehreren Posten, und je nach Situation nicht einmal der größte. Hier steht die vollständige Aufstellung, damit Du weißt, was am Ende tatsächlich bei Dir ankommt.

Was kostet der Immobilienverkauf für den Verkäufer?

Als Verkäufer in Bayern rechnest Du mit rund 3,6 bis 4 Prozent des Kaufpreises. Der größte Teil davon ist die Maklerprovision, dazu kommen kleinere Posten wie die Löschung der Grundschuld und, je nach Finanzierung, eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Maklerprovision

Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Prinzip der Teilung: Wenn wir für Dich als Verkäufer tätig werden, darf der Käufer höchstens denselben Betrag zahlen wie Du. Eine reine Käuferprovision ist in diesen Fällen nicht mehr zulässig.

Bei uns liegt die Provision bei 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Käufer und Verkäufer zahlen jeweils denselben Anteil. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das für Dich als Verkäufer 17.850 Euro brutto.

Wichtig ist der Punkt, der uns von vielen unterscheidet: Bei uns wird die Provision nur im Erfolgsfall fällig. Kommt kein Verkauf zustande, zahlst Du nichts. Keinen Aufwendungsersatz, keine Vorabkosten für Fotos oder Unterlagen.

Was wir übernehmen

Diese Posten tauchen bei anderen Anbietern auf Deiner Rechnung auf, bei uns nicht:

• Professionelle Fotos, bei passenden Objekten Drohnenaufnahmen
• Grundrisse und auf Wunsch eine 360-Grad-Tour
• Energieausweis
• Neuvermessung und Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung
• Sämtliche Unterlagengebühren bei Grundbuchamt, Vermessungsamt und Bauamt
• Inserate auf allen relevanten Portalen

Zusammengerechnet liegen diese Kosten je nach Immobilie und Größe bei 2.500 bis 5.500 Euro. Die trägst Du sonst vorab, ohne zu wissen, ob der Verkauf überhaupt klappt. Bei uns entstehen sie erst gar nicht auf Deiner Seite.

Was ein Makler auf der anderen Seite herausholt

Die Provision isoliert zu betrachten führt in die Irre. Entscheidend ist, was am Ende netto bei Dir ankommt. Und da stehen der Provision mehrere Posten gegenüber, die in die andere Richtung wirken.

Die korrigierte Wohnfläche. Wir messen jede Immobilie vor dem Verkauf neu auf und rechnen die Fläche sauber nach der Wohnflächenverordnung. In alten Unterlagen fehlen regelmäßig Quadratmeter, weil Dachschrägen, Wintergärten oder ausgebaute Flächen falsch angesetzt wurden. Jeder Quadratmeter, der zu Recht dazukommt, geht direkt in den Kaufpreis. Details dazu stehen unter Wohnfläche richtig berechnen.

Reichweite und Anfragedruck. Ein privates Inserat erreicht die Menschen, die zufällig gerade suchen. Wir spielen Deine Immobilie über alle relevanten Portale, unsere Vormerkliste und Social Media aus. Mehr Interessenten heißt mehr Besichtigungen, mehr parallele Angebote und damit eine völlig andere Verhandlungsposition. Ein Käufer, der weiß, dass nach ihm noch drei weitere kommen, verhandelt anders als der einzige Interessent.

Verhandlungsführung. Der Preis entsteht nicht im Inserat, sondern im Gespräch. Wir verhandeln jede Woche, Du vielleicht ein- oder zweimal im Leben. Käufer kommen mit vorbereiteten Argumenten, von angeblichen Mängeln bis zum Vergleichsobjekt um die Ecke. Wer darauf keine Antwort hat, gibt beim Preis nach.

In der Summe verkaufen wir Immobilien in der Regel 5 bis 10 Prozent über dem Preis, den Eigentümer im Alleingang erzielen. Bei 500.000 Euro sind das 25.000 bis 50.000 Euro. Dem stehen 17.850 Euro Provision gegenüber, die Du nur im Erfolgsfall zahlst.

Für Dich als Eigentümer ist das damit in aller Regel eine Plus-Rechnung: Der Mehrerlös übersteigt die Provision, die Vermarktungskosten trägst Du ohnehin nicht, und das Risiko liegt bei uns. Kommt kein Verkauf zustande, zahlst Du nichts.

Löschung der Grundschuld

Wenn auf Deiner Immobilie noch eine Grundschuld aus einer alten Finanzierung eingetragen ist, muss sie gelöscht werden. Die Kosten dafür trägst Du als Verkäufer. Sie richten sich nach der Höhe der eingetragenen Summe und liegen meist im niedrigen dreistelligen Bereich.

Vorfälligkeitsentschädigung

Dieser Posten trifft nicht jeden, kann aber der zweitgrößte werden. Löst Du ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig ab, darf die Bank den entgangenen Zinsgewinn ersetzt verlangen.

Die Höhe hängt von Restlaufzeit, Restschuld und Zinsniveau ab und kann mehrere tausend Euro betragen. Es gibt allerdings Konstellationen, in denen sie entfällt: nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung kannst Du mit sechsmonatiger Frist kündigen, ohne Entschädigung. Auch wenn der Käufer das Darlehen übernimmt, entsteht keine.

Lass Dir von Deiner Bank eine schriftliche Ablösesumme mit Stichtag geben, bevor Du über den Verkaufspreis nachdenkst. Erst dann weißt Du, was übrig bleibt. Details stehen unter Haus verkaufen trotz laufendem Kredit.

Steuern

Für die meisten privaten Verkäufer fällt keine Steuer an. Relevant wird sie nur, wenn Du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufst und die Immobilie nicht selbst bewohnt hast. Dann ist der Gewinn mit Deinem persönlichen Steuersatz zu versteuern.

Hast Du selbst darin gewohnt oder sind die zehn Jahre um, ist der Verkauf steuerfrei. Die Einzelheiten stehen unter Spekulationsfrist.

Was der Käufer zahlt

Das betrifft Dich nicht direkt, beeinflusst aber, was ein Käufer insgesamt aufbringen muss, und damit indirekt den erzielbaren Preis:

• Grunderwerbsteuer: in Bayern 3,5 Prozent, der niedrigste Satz in Deutschland
• Notar und Grundbuch: etwa 1,5 bis 2,0 Prozent, gesetzlich festgelegt
• Maklerprovision: 3,57 Prozent, derselbe Anteil wie bei Dir

Ein durchgerechnetes Beispiel

Einfamilienhaus in Ingolstadt, Kaufpreis 500.000 Euro, keine laufende Finanzierung:

• Verkaufspreis: 500.000 Euro
• Maklerprovision: minus 17.850 Euro
• Löschung der Grundschuld: minus rund 300 Euro
• Für Dich bleiben rund 481.850 Euro

Der Käufer wiederum braucht: 500.000 Euro Kaufpreis, 17.500 Euro Grunderwerbsteuer, etwa 8.750 Euro für Notar und Grundbuch, 17.850 Euro Provision. Insgesamt rund 544.100 Euro.

Diese Differenz von gut 44.000 Euro ist der Grund, warum der Preis realistisch angesetzt sein muss. Ein Käufer rechnet nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit der Summe, die seine Bank finanzieren muss. Ein um 20.000 Euro zu hoch angesetzter Preis kostet ihn in Wahrheit rund 22.000 Euro.

Lohnt sich ein Makler überhaupt?

Diese Frage ist berechtigt, und die ehrliche Antwort lautet: nicht immer. Wer eine gefragte Wohnung in bester Lage hat, Zeit mitbringt und sich mit Unterlagen, Bonitätsprüfung und Verhandlung auskennt, kann privat verkaufen.

Gegen die 3,57 Prozent stehen allerdings drei Dinge:

Die korrigierte Wohnfläche. Stimmt die dokumentierte Fläche nicht, bringt die Neuberechnung oft 5 bis 10 Prozent mehr Wert. Bei 500.000 Euro sind das 25.000 bis 50.000 Euro, also deutlich mehr als die Provision.

Der Verhandlungsspielraum. Private Verkäufer geben in Verhandlungen erfahrungsgemäß schneller nach, weil sie emotional beteiligt sind. Es ist ihr Zuhause, nicht ein Objekt.

Das Risiko. Ein geplatzter Verkauf wegen ungeprüfter Finanzierung, ein Rechtsstreit wegen eines verschwiegenen Mangels oder ein Objekt, das monatelang online steht und dadurch an Wert verliert, kostet mehr als jede Provision.

Versteckte Kosten, die oft vergessen werden

Leerstand. Wenn Du bereits ausgezogen bist, laufen Grundsteuer, Versicherung, Heizung und Strom weiter. Bei einem Einfamilienhaus sind das schnell 300 bis 500 Euro im Monat. Ein Verkauf, der drei Monate länger dauert, kostet Dich also über tausend Euro, ganz ohne Rechnung.

Zwischenfinanzierung. Wer die neue Immobilie kauft, bevor die alte verkauft ist, braucht eine Überbrückung. Die ist teurer als eine normale Finanzierung.

Haushaltsauflösung und Renovierung. Je nach Zustand ein vier- bis fünfstelliger Betrag. Große Sanierungen lohnen sich vor dem Verkauf meist nicht, kleine Maßnahmen für den ersten Eindruck dagegen sehr.

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