Grunderwerbsteuer in Bayern: 3,5 Prozent und wer sie zahlt

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?

Die Grunderwerbsteuer in Bayern beträgt 3,5 Prozent des beurkundeten Kaufpreises. Dieser Satz gilt unverändert seit dem 1. September 2013 und ist der niedrigste in ganz Deutschland.

Der Vergleich mit anderen Bundesländern

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache, und die Unterschiede sind erheblich. Bayern liegt zusammen mit Sachsen an der Spitze der günstigsten Länder, während Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen 6,5 Prozent verlangen, also fast das Doppelte.

Was das konkret bedeutet, zeigt eine Rechnung über verschiedene Kaufpreise:

• 300.000 Euro: in Bayern 10.500 Euro, bei 6,5 Prozent 19.500 Euro
• 500.000 Euro: in Bayern 17.500 Euro, bei 6,5 Prozent 32.500 Euro
• 750.000 Euro: in Bayern 26.250 Euro, bei 6,5 Prozent 48.750 Euro

Für Käufer in Ingolstadt, Neuburg oder Eichstätt ist das ein handfester Standortvorteil. Bei einem Haus für 500.000 Euro bleiben 15.000 Euro mehr für die Einrichtung oder die Tilgung übrig, verglichen mit einem Kauf in Nordrhein-Westfalen.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Rechtlich schulden Käufer und Verkäufer die Steuer gemeinsam. In der Praxis steht in nahezu jedem Kaufvertrag, dass der Käufer sie trägt.

Für Dich als Verkäufer ist trotzdem ein Detail wichtig: Das Finanzamt wendet sich zuerst an den Käufer, und erst wenn der nicht zahlt, an Dich. Diese Nachhaftung endet erst, wenn die Steuer beglichen ist. In der Praxis kommt das selten vor, weil ohne bezahlte Steuer keine Umschreibung im Grundbuch erfolgt und der Käufer damit selbst das größte Interesse an der Zahlung hat.

Wie läuft die Zahlung ab?

Der Ablauf ist immer derselbe:

1. Der Notar meldet. Nach der Beurkundung schickt der Notar eine Abschrift des Kaufvertrags an das Finanzamt. Das passiert automatisch, niemand muss selbst tätig werden.

2. Der Bescheid kommt. Das Finanzamt erlässt den Grunderwerbsteuerbescheid, üblicherweise innerhalb weniger Wochen. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat.

3. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung folgt. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt diese Bescheinigung aus.

4. Das Grundbuch wird umgeschrieben. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht ein. Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer gibt es also keinen Eigentumsübergang.

Genau deshalb sollte ein Käufer die Steuer nicht in die Finanzierung einrechnen, sondern als Eigenkapital bereithalten. Sie wird fällig, lange bevor die Bank auszahlt.

Wie lässt sich die Grunderwerbsteuer legal senken?

Es gibt einen legalen Hebel, und er wird oft übersehen: Bewegliches Inventar unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer.

Wenn eine Immobilie mit Einbauküche, Markise, Sauna, Gartenhaus, Möbeln oder einer Photovoltaikanlage verkauft wird, können diese Gegenstände im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden. Auf diesen Anteil fällt keine Steuer an.

Ein Beispiel: Kaufpreis 500.000 Euro, davon 25.000 Euro für die hochwertige Einbauküche und die Markise. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich dann nur auf 475.000 Euro, das spart 875 Euro.

Wichtig dabei: Die Werte müssen realistisch sein. Finanzämter prüfen das, und überhöhte Inventarlisten werden nicht anerkannt. Als Faustregel gilt, dass der Inventaranteil 15 Prozent des Kaufpreises nicht überschreiten sollte. Bei höheren Beträgen brauchst Du Belege wie Rechnungen. Und noch ein Punkt, der oft vergessen wird: Der Inventaranteil wird von der Bank meist nicht mitfinanziert, weil er keinen Beleihungswert hat.

Wann fällt gar keine Grunderwerbsteuer an?

Mehrere Fälle sind vollständig befreit:

• Verkauf zwischen Ehepartnern sowie zwischen eingetragenen Lebenspartnern
• Verkauf zwischen Verwandten in gerader Linie, also zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln. Geschwister sind ausdrücklich nicht befreit, das überrascht regelmäßig
• Erbschaft und Schenkung, hier greift stattdessen gegebenenfalls die Erbschaft- oder Schenkungsteuer
• Vermögensauseinandersetzung nach einer Scheidung
• Kaufpreise unter 2.500 Euro

Was gehört alles in die Bemessungsgrundlage?

Besteuert wird die gesamte Gegenleistung, nicht nur der reine Kaufpreis. Dazu zählen auch übernommene Belastungen wie ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch sowie Zahlungen an Dritte, die im Zusammenhang mit dem Erwerb stehen.

Ein Sonderfall betrifft Neubauten: Wer ein Grundstück kauft und mit demselben Anbieter einen Bauvertrag schließt, muss die Steuer unter Umständen auf Grundstück und Gebäude zahlen. Das Finanzamt spricht dann von einem einheitlichen Vertragswerk. Wer getrennt kauft und baut, zahlt nur auf das Grundstück.

Kann man die Grunderwerbsteuer absetzen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei einer vermieteten Immobilie zählt sie zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung des Gebäudeanteils steuerlich berücksichtigt, verteilt über die Nutzungsdauer. Den Einzelfall klärt Dein Steuerberater.

Was bedeutet das für Dich als Verkäufer?

Direkt zahlst Du die Steuer nicht. Sie beeinflusst aber, was Dein Käufer insgesamt aufbringen muss. Bei 500.000 Euro Kaufpreis kommen für ihn rund 44.000 Euro Nebenkosten dazu, davon 17.500 Euro Grunderwerbsteuer.

Das ist der Grund, warum ein realistischer Preis so wichtig ist: Der Käufer rechnet nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit der Gesamtsumme. Wie sich das aufteilt, steht unter Was der Verkauf insgesamt kostet.

Diese Übersicht ersetzt keine Steuerberatung. Für Deinen konkreten Fall ist der Steuerberater oder der beurkundende Notar der richtige Ansprechpartner. Stand der Angaben: Juli 2026.

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